разуменне лікаў
Калі выкарыстоўваць ўласцівасць з'яўляецца быць для атрымання прыбытку ад арэнды або лізінгу, метад даходаў ацэнкі або ацэнкі найбольш часта выкарыстоўваецца. Чысты прыбытак ад нерухомасці выкарыстоўваецца ў спалучэнні з пэўнымі фактарамі для разліку значэння на бягучым рынку , калі прадаецца.
Гэта не толькі інвестары, ва ўласнасці, якія зацікаўлены ў чыстай прыбытку, атрыманага ад аперацыйных.
Яны амаль заўсёды будуць шукаць фінансаванне і крэдыторы будуць старанна вывучыць даходаў і выдаткаў дэталі быць упэўнены, наколькі гэта магчыма, што іх інвестыцыі абаронены. Крэдыторы хочуць бачыць нармальныя запаўняльнасць арэнднай платы, якія перавышаюць выдаткі дастаткова, каб зрабіць іпатэчныя плацяжы з прыбыткам, пакінутай для уладальнікаў.
Выкарыстанне вялікіх літар Rate (Cap Rate) для разліковага значэння
Пры выкарыстанні каэфіцыента капіталізацыі для вызначэння кошту маёмасці даходу, то чысты аперацыйны даход ад уласнасці выкарыстоўваецца, і існуе зваротная залежнасць паміж цаной і запытваемага стаўкай капіталізацыі. Іншымі словамі, чым вышэй стаўка капіталізацыі, тым ніжэйшая цана, запытаная.
Выкарыстанне Gross Rent Multiplier для ацэначнага значэння
Gross Rent Multiplier або GRM выкарыстоўвае валавы пракат з маёмасці , а чым чысты аперацыйнага прыбытку , які выкарыстоўваецца з хуткасцю каўпачка. Ёсць два спосабу зрабіць гэта вылічэнне, так як ёсць валавы патэнцыйны прыбытак (GPI) і валавы аперацыйны даход (гоі).
Як бачна з разлікаў кожнага, вартасная ацэнка значна лепш , выкарыстоўваючы Gross Аперацыйнай прыбытак , так як страты для размяшчэння і нявыплат лічацца.
Тады ўмова і будучыя выдаткі павінны быць разгледжаны
Больш суб'ектыўны, але вельмі важны, прымаючы маёмаснае стан пад увагу.
Як ні адзін з метадаў ацэнкі даходаў разгледзець маёмаснае стан і будучыя магчымыя вялікія выдаткі на рамонт, тыя павінны быць разгледжаны ў дасягненні канчатковай ацэнкі кошту.
Пры куплі існуючага маёмасці, яна магла б працуе вельмі эфектыўна, ці не можа быць аператыўныя праблемы, якія прыгнятальныя чысты прыбытак. Калі інвестары ацэньваюць праект кватэры ў якасці прыкладу, арэндная плата не можа быць арэндная плата і выдаткі могуць быць вышэй або ніжэй, чым яны павінны быць.
Дапусцім, што гаспадар даваў арэндныя саступкі некаторых арандатараў ў абмен на паслугі, ці проста таму, што ў іх былі праблемы, і гаспадар не хоча, каб высяліць іх. Або, рамонт і эксплуатацыйныя выдаткі былі ніжэй за норму для аналагічных уласцівасцяў. Арэндадаўца можа быць стомнымі абавязкі па кіраванні або проста не так заклапочаны праблемамі, якія прыходзяць ўніз па дарозе ад дрэннага абслугоўвання.
Інвестары, якія даследуюць кожны аспект аперацыі маглі бачыць магчымасць, таму што арэнда нумар не з'яўляецца рэальным. Яны бачаць, што атрыманне арандатараў ў гэтых падраздзяленняў у поўным аб'ёме бягучых арэндных ставак будзе мець істотнае значэнне чыстай рэнтабельнасці, таму яны хочуць, каб купіць яго. Яны могуць бачыць, што выдаткі на маёмасць зьяўляюцца не як яны павінны быць і маёмасць падае ў непрыдатнасць, так што яны могуць перайсці на куплю.
Рэзкія інвестары і, безумоўна, крэдыторы будуць старанна расцягнуць фінансавыя паказчыкі праекта, каб пераканацца, што рэальныя лічбы, што яны працуюць з. Дзіўна, як шмат менш, камерцыйныя ўласцівасці нерацыянальна. Альбо арэндная плата занадта нізкая, выдаткі занадта высокія, або камбінацыя абодвух. Інвестары, якія спыняюцца на асноўных разлікаў ацэнкі без капацца ў арэндную плату і выдаткі, часта праходзяць на самых лепшых прапаноў або пераплачваць за нерухомасць.
Ведаць прыбытковы метад, паколькі ён выкарыстоўваецца шмат
Калі вы плануеце працаваць з кліентамі з інвестарамі, марнаваць значнае час, калі гэта неабходна для таго, каб даведацца метад ацэнкі даходаў. Вы не хочаце, каб інвестар пакупнік або прадавец кліентаў выкарыстоўваць тэрміналогію, якую вы не прызнаеце або папрасіць разлікі вы не можаце выканаць.
Праца з інвестарамі можа быць вельмі карысным, так як гэтая ніша на рынку нерухомасці досыць актыўна.
Вы таксама пабудаваць вялікі паўторны бізнес, а таксама Рэфералы ад кліентаў задаволеных інвестараў.
** Абнаўленне: Я абнаўляю гэтую артыкул пасля аварыі на рынку нерухомасці і ў той , што , як уяўляецца , пачатак аднаўлення. Ацэншчыкі стаў надзвычай кансерватыўныя пасля праблем рынку і абвінавачваюць у запаволенні аднаўлення за кошт прыніжэння ўласцівасці і выкарыстанне для выкупу супастаўным. Тым не менш, яны, падобна, вяртаецца на роўным кілі ў цяперашні час.