Крэдытнае плячо з'яўляецца выкарыстанне розных фінансавых інструментаў або пазыковага капіталу для пакупкі і / або павялічыць патэнцыйную даходнасць інвестыцыйнага-тэрмін выкарыстоўваецца як на Уол-стрыт і на галоўнай вуліцы рынку нерухомасці.
Самы просты прыклад для нерухомасці з'яўляецца іпатэка, дзе вы выкарыстоўваеце свае ўласныя грошы, каб выкарыстоўваць у закупляеце большасці выпадкаў, 20% авансавы плацёж (і добрая крэдытная гісторыя) атрымлівае вас 100% уласнасці і дома вы хочаце , Некаторыя іпатэчныя праграмы могуць нават дазволіць вам скласці менш.
Калі вы інвестар у нерухомасць , вы можаце працаваць у партнёрстве і партнёры могуць быць расклейванне ўсёй часткі грошай, ці прадаўцы могуць быць гатовыя фінансаваць некаторыя з кошту набыцця уласнасці , якую яны прадаюць. Усе прыклады рычагоў
прыклад плячо
Дапусцім, што вы так доўга шукалі дом у выдатным раёне. Вы знойдзеце 2 ўласцівасць: $ 500,000 дома на працягу якога спатрэбіцца іпатэчны крэдыт і $ 100,000 дома ў тым, што вы маглі б купіць адразу.
Сцэнар 1: Вы рухацца наперад з $ 500,000 дома, слоікам, і яны дадуць вам $ 400,000 іпатэчны крэдыт, калі вы паклалі $ 100 000, або 20%. Калі выказаць здагадку, што нерухомасць у гэтай галіне расце, магчыма, 5% у год, на працягу 12 месяцаў інвестыцыі на суму $ 525,000.
Сцэнар 2: Вы купляеце $ 100000 дом прама няма іпатэкі, і вы не абавязаныя нікому нічога. Калі рынак нерухомасці расце на 5% у год, на працягу 12 месяцаў вашыя інвестыцыі каштуе $ 105000.
У сцэнары 1, рычагі працавалі ў вашу карысць, павялічваючы кошт інвестыцый у нерухомасць. Але, калі ў першы год цэны на нерухомасць ўпалі на 5%, сцэнар 1 страціў бы 25 000 $. Сцэнар 2 убачыў бы падзенне ўсяго за $ 5000.
Чаго варта пазбягаць ў раздзеле Выкарыстанне Рычагі Real Estate
Пры правільным выкарыстанні, рычагі нерухомасці можа быць эфектыўным інструментам для інвестараў у нерухомасць, каб павялічыць іх аддачу ад інвестыцый. Ключ павінен пазбягаць прыняцця рашэнняў без належнага ўліку абласцей рызыкі леверыдж. Пазбягайце такія паводзіны высокага рызыкі і ў вас ёсць значна больш шанцаў рэалізаваць поспех, выкарыстоўваючы рычагі нерухомасці.
01 - Counting на высокіх узроўнях прызнання
Нават калі нерухомасць ацэньваючы ў памеры 12% да 20% на працягу шэрагу гадоў, у разліку на такой хуткасці, каб працягнуць з'яўляецца надзвычай рызыкоўным. Гэта можа прывесці да пераплачваць за ўласцівасці, разлічваючы рэалізаваць розніцу ў продажы з задавальнення. Калі гэтага не адбудзецца, вы трымаеце страты ці горш.
Калі вы распланаваць вашу леверыдж інвестыцыя ў нерухомасць выглядае, па меншай меры, у трох выпадках: лепш за ўсё; горшае; і, хутчэй за ўсё.
02 - Ending ўверх з занадта высокай аплатай
Гэта можа здацца, што вялікія інвестыцыі, каб кантраляваць ўласцівасці з вельмі малым авансавых плацяжоў. Вы глядзіце на лічбы і бачым вельмі высокую аддачу ад інвестыцый з-за вашай нізкай грашовых выдаткаў.
Праблема заключаецца ў тым, што больш высокія плацяжы, якія прыходзяць з больш высокім крэдытным плячом. Калі гэта іпатэка, напрыклад, вы можаце разлічваць на тое, каб зрабіць штомесячныя плацяжы, і тым больш вы запазычалі, тым вышэй штомесячны плацёж.
Калі рынак змякчаюць ці вашы ўласцівасці адчуваюць больш высокія, чым чакалася, вакансіі або крэдытныя страты, вы маглі б знайсці сабе не ў стане падтрымліваць гэтыя высокія іпатэчныя плацяжы, якія здаваліся штраф у самым пачатку. Калі вы не ў стане зрабіць штомесячнік, вашы інвестыцыі ў небяспецы.
03 - Дазволіць добры вынік фінансавання ў дрэннай пакупкі
Многія інвестары пераплацілі за маёмасць, таму што яны знайшлі нірвану ва ўсталёўцы фінансавання высокага левереджа. Інакш кажучы, толькі таму, што вы можаце атрымаць ўласнасць з вельмі невялікім колькасцю грашовых выдаткаў не азначае, што гэта добрая купля. Паглядзіце на кошт маёмасці ў кантэксце бягучых і чаканых тэндэнцый рынку. Знайсці «» або супастаўныя іншыя ўласцівасці, як гэта. Што яны прадалі за? Што прадаецца ў гэтай галіне?
Калi маёмасць з'яўляецца завышаным, ацэнка будзе мінімальнай ці горш, неіснуючымі. І гора будзе вам, калі рынак адкочваецца сябе на некаторы час. Ваш завышаная ўласцівасць будзе істотным тормазам, і вы не зможаце выгрузіць яго, не прымаючы страты.
04 - Забыўшыся, што грашовы паток King
Калі толькі адзін з гэтых "не" паводзінаў палачкі ў вашым розуме, гэта той, які вы павінны старанна разгледзець. Памылкі ў судзе ў адным або некалькіх іншых элементах тут могуць быць прапушчаны , калі ў вас ёсць , што адзін вялікі thing- выдатнага грашовага патоку .
Калі ваш даход ад арэнды, за вылікам выдаткаў іпатэчнага крэдыту і выдаткі, ставіць добры грашовы даход у кішэні кожны месяц, то той факт, што ўласцівасць не набіралі ў кошце ў гэтым годзе не будзе, як неспакой пра падзею. Але калі ўсе вашы інвестыцыі ў нерухомасць ўніз, вы ў вялікай колькасці гарачай вады.