Камерцыйныя крэдыторы вельмі асцярожныя ў іх андэррайтынгу. Так як асабістыя крэдытныя гісторыі пакупнікоў рэдка важныя ў камерцыйным крэдытаванні, яны выкарыстоўваюць іншыя крытэры для прыняцця рашэнняў па крэдытаванні. Камерцыйная нерухомасць набываецца з мэтай атрымання даходу, таму адзін з крытэраў, што папулярна, каб паглядзець на даход, каб убачыць, калі ён досыць адэкватна аплаціць іпатэку і пакінуць прыбытак для пазычальнікаў.
Калі крэдытор глядзіць на кватэру ці шматкватэрным уласнасці, ці будзе прадастаўлены іпатэчны крэдыт, і за колькі, можа быць вызначана з выкарыстаннем DSCR або Ratio абслугоўвання доўгу. Гэта просты разлік, але вельмі важна. Крэдытор не вельмі занепакоены шмат індывідуальных крэдытных балаў або гісторыі уладальнікаў. Мэтай інвестыцыйнага з'яўляецца ROI, вяртанне інвестыцый, і грашовы паток, таму грашовы паток з'яўляецца асноўным фактарам.
На самай справе, інвестары павінны шанаваць клопат крэдытораў ў пасведчанні разлікі грашовых патокаў з'яўляюцца правільнымі для праекта кватэры. Яны хочуць бачыць фінансавыя, якія паказваюць, даходы і выдаткі. Затым яны будуць вызначаць, калі гэтыя лічбы выглядаюць, як яны будуць працягвацца ў будучыні, або, магчыма, лепш ці горш. Калі лічбы паказваюць, што грашовыя патокі будуць належным чынам пакрыць абслугоўванне доўгу, ён пацвярджае выбар інвестыцыйнага і навыкі ацэнкі інвестара (ов).
У той час як ёсць шмат месцаў, каб убачыць, як разлічыць DSCR з колькасцю праектаў і іпатэкі ўжо на месцы, гэта больш верагодна, пакупнік захоча ведаць, колькі яны могуць браць на праект, яны разглядаюць магчымасць пакупкі. Інвестары робяць свае ўласныя разлікі і глядзець іх выбралі крэдытор для праверкі нумары яны прыдумалі.
І інвестары і крэдыторы маюць агульную мэту ў гэтых адносінах. Ці з'яўляецца праект будзе дастаткова выгаднымі для абслугоўвання доўгу з адэкватнай прыбыткам засталася?
Мы будзем глядзець на гэта з двух бакоў, атрыманнем бягучай DSCR і ацэнкай нерухомасці з крэдыторам-DSCR патрабуецца. Гэты разлік падтрымлівае ў гэтую суму з выкарыстаннем агульнай крэдытор мінімальна прымальны DSCR 1,20. Тады мы будзем рабіць гэта ў іншым накірунку, атрымліваючы DSCR.
Складанасць: Сярэдняя
Неабходны час: 20 хвілін
Вось як:
- Вызначыць грашовы паток , або валавы аперацыйны даход пасля выліку долі вакантных пасад і крэдытных страт .
Пракат вынікі $ 187000 / год - 9% вакансій і крэдытныя страты ($ 16.830) = $ 170.170
- Тады дабрацца да NOI або чыстага аперацыйнага прыбытку шляхам адымання ўсіх іншых расходаў на эксплуатацыю і кіраванне, уключаючы падаткі і страхаванне.
Валавая аперацыйная прыбытак - усе выдаткі = NOI, або Чысты аперацыйны даход
$ 170.170 - 72470 (выдаткі) = $ 97700 NOI
$ 97700/12 месяцаў = $ 8142 / месяц NOI
- Калі крэдытор выкарыстоўвае мінімальна прымальны DSCR 1,20, то, што $ 8142 / месяц павінен быць у 1,2 разы штомесячных выплат па іпатэцы. Для таго, каб дабрацца да гэтага максімальнага плацяжу, неабходна падзяліць $ 8142 на 1.2.
$ 8142 у месяц чысты прыбытак / 1,20 мінімум DSCR = $ 6785 / месяц максімальнага іпатэчнага плацяжу.
- Зараз трэба толькі вызначыць, колькі будзе аддадзены ў арэнду па бягучых стаўках. Калі пакупнік можа разлічваць на працэнтную стаўку ў памеры 6,875% ад крэдыту 30 гадоў, іпатэчны калькулятар пакажа нам , што крэдытор можа быць гатовы пазычыць каля $ 1032836 на гэтым ўласцівасці, як крэдыт і працэнтная стаўка прывядзе да асноўнай суме і працэнтаў плацяжоў ад $ 6785 / месяц, а мінімальны 1.20 DSCR.
Большасць іпатэчных калькулятары дазволяць вам увесці аплатную, працэнтную стаўку і час для разліку сумы крэдыту.
- Калі мы пачыналі, мы ведалі, што задні ход у суму іпатэчнай з выкарыстаннем заяўленай DSCR, як пакупнікі, жадаючымі ацаніць, колькі можа быць запазычана закладваць маёмасць мы ацэньваем для пакупкі. Але, давайце проста рабіць разлік DSCR, дзе мы ведаем, выдаткі бягучага праекта і іпатэчныя плацяжы.
$ 223,000 NOI / $ 172000 Штогадовыя плацяжы Іпатэчныя = 1,30 DSCR
1.3 лепш, чым 1.2 у дадзеным выпадку, так што, верагодна прымальны ДСЦР. Аднак, калі новы крэдыт просіцца на працоўным праекце, бягучы NOI будзе выкарыстоўвацца , як мы рабілі ў першым , каб убачыць , што можа быць даступна ў якасці сумы іпатэкі.
Калі колькасці працуюць, інвестары і крэдыторы могуць адчуваць сябе добра аб фінансаванні праекта і будучай прыбытковасці.
Што вам трэба:
- Артыкулы даходаў і выдаткаў дадзеныя маёмасці.
- Іпатэчны калькулятар.