У subagency, агент чаго пакупнік фактычна працуе прадаўцом у якасці субагентов лістынга брокера. Гэта важна, так як агент , які працуе з пакупніком фактычна абавязаны давераныя абавязкі прадаўца, а ня пакупніка.
Гэтая практыка, але гэта ўсё мёртвыя ў большасці штатаў, бо пакупнік агенцтва становіцца ўсё больш распаўсюджаным, і таму, што пакупнікі павінен Заступніка прадстаўляць іх інтарэсы ў дамоўленасці. Акрамя таго , як лістынг брокеры і іх кліенты прадаўца нясуць адказнасць за дзеянні, памылку і хібы субагентов, гэта не жаданая сітуацыя ў большасці сённяшняга рынку нерухомасці.
Абнаўленне: Сучасны стан прадстаўніцтва ў прамысловасці
Законы ў сферы нерухомасці з'яўляюцца дзяржаўнымі спецыфічнымі і ёсць кішэні з рознымі статутамі і практыкай. У некаторых раёнах юрысты ўсё яшчэ блізка здзелак у якасці прыкладу. Тым не менш, большасць з таго, што я буду казаць тут пра шлях мы практыкуем ў многіх штатах гэтыя дні.
Subagency проста не робіцца значна больш. Лістынг брокер не выступае ў якасці агента прадаўца, і пакупнік не ўяўляецца кімсьці з абавязкамі прадаўца. Давайце паглядзім на некаторыя з варыянтаў прадстаўлення.
Практычна ўсе дзяржавы патрабуюць пэўнай формы раскрыцця інфармацыі кліенту або патэнцыйнаму кліенту пра тое, як вы будзеце прадстаўляць іх у здзелкі з нерухомасцю. Пераканайцеся, што вы разумееце правілы сваёй дзяржавы, а таксама розныя спосабы, у якіх вы можаце быць іх прадстаўніком. Вашы абавязкі і абавязацельствы па адносінах да кліента будуць істотна адрознівацца ў залежнасці ад тыпу прадстаўлення, да якога вы ў дамове.
Агент прадаўца або агента пакупніка
Вы на самой справе дзейнічае як сапраўдны агент, і ў многіх краінах, гэта павінна быць паказана менавіта ў пісьмовай форме. У вас ёсць давераныя абавязкі ў адносінах да вашага прадаўцу або пакупніку кліента:
- Лаяльнасць: вы павінны дзейнічаць выключна ў інтарэсах свайго кліента. Ніякія іншыя інтарэсы не могуць пераважаць, уключаючы любыя інтарэсы брокера або агента.
- Канфідэнцыяльнасць: усе канфідэнцыйныя сувязі паміж вамі і вашым кліентам і канфідэнцыйнай інфармацыі, павінны быць канфідэнцыйнымі назаўжды. Выключэння для судовых загадаў існуюць.
- Раскрыццё інфармацыі: вы абавязаны паведаміць свайму пакупніку што-небудзь матэрыяльнага характару аб угодзе або уласнасці.
- Паслухмянасць: вы не можаце нічога супрацьзаконнага рабіць, але калі гэта законна, і вы праінструктаваныя кліентам, каб зрабіць што-то, вы павінны зрабіць гэта.
- Разумная асцярожнасць: прыняць прафесійны падыход да ўсёй працы для кліента, і вы павінны выкарыстоўваць разумную абачлівасць для выканання сваіх абавязкаў у вельмі высокім прафесійным узроўні.
- Бухгалтарскі ўлік: уласна ўлік усіх грошай ці іншых рэчаў каштоўнасці, якія даручаных вам вашым кліентам.
Транзакцыя брокер або пасярэднік
Паколькі адносіны агенцтва рэдка ў гэтыя дні, большасць брокераў і агентаў выступаюць у якасці здзелкі брокераў або транзакцыйных пасярэднікаў.
Вы не агент, і фидуциарных абавязкаў не патрабуецца. У рэчаіснасці, вы будзеце пастаўляць такую ж адданасць, разумную асцярожнасць, раскрыццё інфармацыі і ўліку рэчы ў любым выпадку. Вы проста не дацягнуў да вышыні стандарту, як вы, калі вы агент.
субсiдыярная адказнасць
У мяне быў шэраг юрыстаў як пакупнікі на маім рынку, і я магу вам сказаць, што яны ніколі не хацелі, каб я выступаць у якасці агента. Ці бачыце, агент і кліент разглядаецца як адзін у некаторых адносінах. Гэта пераўзыходзіць адносіны, і кліент можа на самай справе трапіць у непрыемнасці з законам з няправільным агентам.
Вы бачыце, субсiдыярная адказнасць кліента, які будзе несці адказнасць за дзеянні агента. Мяркуючы, што нічога ашуканскага, але галоўная памылка зробленая агентам, кліент будзе праходзіць гэтак жа, як адказнасць. Вы можаце зразумець, чаму адвакат не хацеў бы, каб несці адказнасць за памылкі, агент па нерухомасці можа зрабіць.