Стратэгіі інвесціравання ў нерухомасць без наяўных
Ёсць стратэгіі інвесціравання ў нерухомасць без наяўных грошай.
Вы можаце пачаць усяго за кошт некалькіх сотняў візітных картак. Гэта не артыкул пра «лёгкіх грошай". Хоць ёсць спосабы, каб пачаць працу ў нерухомасці інвестыцыі з толькі вашым жаданнем і трохі пабегаць, гэта не лёгка, але гэта можа ператварыцца ў наяўныя грошы ў кішэні на працягу кароткага перыяду часу.
Ёсць гуру ўсюды, на тэлебачанні, у друку і ў Інтэрнэце, якія вучаць усе гэтыя метады. Вы можаце даведацца шмат ад інвестыцыйных сайтаў нерухомасці, але будзьце асцярожныя, аб аплаце за вельмі дарагі курс або настаўніцтва. Іншыя даведаліся цяжкі шлях, што, незалежна ад таго, колькі інструктар ведае і вучыць вас, гэта яшчэ да вас, каб выйсці і ажыццявіць яго. Некаторыя з метадаў, якія дазволяць вам рабіць грошы з нерухомасці, не маючы грошай, каб пачаць ўключаць:
- птушка Dogging
- прызначэння
- варыянты арэнды
- Сэндвіч Дагаворы арэнды
- кампенсацыйны Closings
Вось кароткі агляд гэтых метадаў, як яны працуюць, і як некаторыя дольшчыкі іх выкарыстоўваюць для грашовых даходаў у пачатку іх інвеставання бізнесу.
птушка Dogging
Перад тым, як можна па-сапраўднаму ацаніць значэнне птушка сабака можа даць дольшчыкам, давайце паглядзім на тое, хто гэтыя інвестары. Першае, што прыходзіць на розум, гэта «плаўнік» купля дома, фіксуючы іх і прадаваць іх хутка для атрымання прыбытку.
Тады ёсць доўгатэрміновы інвестар, які купляе дома ў арэнду маёмасці, рэалізацыі грашовых патокаў і ацэнку на працягу доўгага часу.
Кожная з гэтых стратэгій інвеставання ў нерухомасць можа быць вельмі выгадным. Якая стратэгія інвестар выбірае пра свае мэты, тэмпераменце і схільнасці да рызыкі.
Ёсць многія з гэтых інвестараў там, што думае большасць людзей, асабліва доўгатэрміновыя арэндныя інвестары. Хто яны? Толькі нешматлікія з іх высокі тып профілю вы бачыце па тэлевізары. Пераважная большасць з іх людзі, якіх вы бачыце кожны дзень. Яны могуць мець іншы паспяховы бізнес і мець наяўныя грошы, якія яны хочуць інвеставаць у нерухомасць.
Запуск свайго бізнесу патрабуе большую частку свайго часу, і яны , як правіла, належаць на традыцыйныя рэсурсы , такія як агенты па нерухомасці , каб дапамагчы ім знайсці інвестыцыйныя здзелкі з нерухомасцю. Яны, як правіла , плаціць больш , чым яны павінны па гэтых здзелках ў якасці агентаў па нерухомасці працуюць з Multiple Listing Service ( MLS ) інвентара. Існуе не шмат гнуткасці ў цэнаўтварэнні, асабліва з камісіямі ў дамоўленасці.
Многія з гэтых інвестараў купляюць некалькі уласцівасцяў. Што б іх рэакцыя, калі б яны звязаліся з кім-то, хто сказаў, што яны маглі б прынесці іх дадому здзелкі на куплю 10% да 40% менш грошай, чым тое, што ў цяперашні час яны купляюць? Адказ просты, так як яны ў гэтым, каб зарабіць грошы.
Чым менш яны плацяць за дом, тым лепш іх вяртанне інвестыцый (ROI) ад грашовых патокаў, і тым хутчэй яны замкнулі ў справядлівасці.
Яны хочуць, каб гэты чалавек прынясе ім здзелку. Гэты чалавек вядомы як паляўнічы сабака. Гэта крыху, як быць аптавікоў.
Пасродкам працы, даследаванні і даследаванні, птушка сабака знаходзіць домаўладальнікаў, якія павінны прадаваць і не былі ў стане або домаўладальнікаў з іпатэчнымі цяжкасцямі або выкупу, перш чым яны пералічаныя. Гэта птушка-вартуе, і гэта не патрабуе грошай, каб пачаць працу, проста некаторыя візітныя карткі і шмат высілкаў. Тым не менш, ён можа зрабіць нерухомасць інвеставаннем бізнесу для сярэдняга чалавека занадта шмат даўгоў і не так шмат наяўных грошай.
Яны там шукаюць дамы агентаў па нерухомасці не лістынг. На самай справе, некаторыя сабакі птушкі ёсць агенты па аперацыях з нерухомасцю кармленнем іх вядуць, калі праблемная домаўладальнік не ў стане прадаць. Які адбівае забяспечвае выгадныя інвестыцыі інвестара і зборы могуць працаваць паміж $ 2000 і $ 10000 за здзелку, калі яна зачыняецца.
прызначэння
Яшчэ адзін спосаб зарабіць грошы ў інвеставанні ў нерухомасці без выкарыстання якога-небудзь з вашых уласных грошай, каб выкарыстоўваць заданне. Гэта не складаны працэс, але ён патрабуе, каб вы ваш пакупнік выстраіўся перад блакаваннем сябе ў дагавор куплі-продажу. Вы збіраецеся на самай справе зрабіць вашу здзелку з прадаўцом і падправіць дагавор куплі-продажу. Кантракт будзе паказана, што Пакупнік «Імя і / або перадача правоў.»
Гэта дазваляе прызначыць кантракт на кагосьці іншае, ваш пакупнік, без якога-небудзь дадатковага згоды прадаўца. Яны павінны быць наяўныя грошы пакупніка, але гэта звычайна бывае, калі вы робіце гэтыя віды здзелак. Прадавец проста будзе інфармаваны аб тым, што ваш пакупнік цяпер пакупнік і што здзелка будзе праходзіць у звычайным рэжыме ў адпаведнасці з умовамі дагавора куплі-продажу.
Яшчэ адно меркаванне пры прызначэнні здзелкі з'яўляецца задатак дэпазіт вы даяце прадаўцу. Гэтыя грошы на захоўванне ў загалоўку апрацоўкі закрыцця кампаніі, і вы не атрымаеце, што вяртаецца. Ён будзе перадаваць пакупніку. Такім чынам, вы будзеце жадаць, каб захаваць гэтую суму як мага ніжэй, паколькі ёсць яшчэ некаторы рызыка таго, што здзелка не будзе зачынена.
Калі вы рэгулярна працуеце з пакупнікамі інвестара, вы можаце быць у стане фактычна атрымаць плату, калі вы робіце прызначэнне дагавора да іх, і не прыйдзецца чакаць да закрыцця. Тым не менш, вы можаце быць аплочаны, калі здзелка зачыняецца. Вядома, калі вы добра выраўнаваны з некаторымі пакупнікамі, і можа апісаць здзелку да іх і атрымаць вуснае абавязацельства, вы можаце таксама атрымаць задатак авансам, перш чым замкнуць дом.
варыянты арэнды
Асноўнымі кампанентамі стратэгіі апцыйнае арэнды з'яўляюцца арэнды з штомесячнай выплатай арэндных і апцыён на набыццё маёмасці ў канцы тэрміну арэнды. Давайце разгледзім прыклад, каб праілюстраваць, як гэта працуе. Вы інвестар, які хоча мець дом як ўласнасць у арэнду, але вы не сядзіце на дастаткова грошай для першапачатковага ўнёску. Вы нават можаце мець крэдытны рахунак, што б зрабіць запазычанні занадта дорага.
Праз маркетынг з бандыцкімі знакамі, газеты і Craigslist аб'явы ці проста з вуснаў у вусны напрамкі, вы выявіце высокаматываваных домаўладальніка, які не быў у стане прадаць свой дом. Давайце паглядзім на гіпатэтычны прыклад. Дапусцім, што домаўладальнікі мелі дом у спісе, але не змаглі прадаць.
Дом каштуе $ 100000 у бягучым рынку, іх іпатэчнага балансу складае $ 70000, а іх выплаты $ 525 / месяц з улікам падаткаў і страхавання. Адзін з мужа і жонкі былі звольненыя сваю працу, а другі размешчаны лепш, таму яны павінны рухацца ў бліжэйшы час. Вось што робіць наш інвестар:
- Прапануе ў арэнду свайго дома на працягу 3-х гадоў з арэнднымі плацяжамі, роўнымі іх дома плацяжоў.
- Плаціць ім $ 1500, як бязвыплатны варыянт аплаты арэнды, каб мець права, але не абавязацельства, купіць дом у канцы тэрміну арэнды за $ 80000.
- З вуснай дамоўленасці, інвестар выкарыстоўвае маркетынг або іншыя метады, каб знайсці арандатара для дома, які гатовы заплаціць $ 750 / месяц, каб здаваць яе ў арэнду. Яны падпісваюць мінімум арэнды на адзін год.
- На працягу 3 гадоў арэнды на, падаткі і страхаванне будуць заставацца / значыць з эскроу ў плацежным Клапоцячыся аб тых пунктах.
- Выплата: $ 525 х 3 для арэндных плацяжоў першы і апошні месяц і дэпазіт = $ 1575 + $ 1500 за варыянт арэнднай платы = $ 3075.
- Грашовыя сродкі ў: $ 750 х 3 для першага, апошняга і бяспекі дэпазіту = $ 2250.
Гэта горшы выпадак сітуацыю з наяўнасцю, з інвестарам з кішэні $ 825. Тым не менш, яны маглі б перамовы лепш з прадаўцом і адклалі дэпазіт, або пакончылі з ім у цэлым, скінуўшы суму, якую яны б з кішэні каля $ 300.
Гэта не дрэнна, каб кантраляваць гэты дом і зафіксаваць выгадную куплю ў канцы. Гэта ўжо каштуе больш, чым цана, якая падлягае выплаце, і, хутчэй за ўсё, ацэніць на працягу 3-гадовай арэнды ст. $ 250 / месяц станоўчы грашовы паток складзе $ 9000 за 3-гадовы перыяд. Такім чынам, нават калі інвестар не рэалізуе свой апцыён на куплю хаты, яны зрабілі добры прыбытак, улічваючы малюсенькае колькасць наяўных грошай яны ўклалі.
Сэндвіч Дагаворы арэнды
Сэндвіч арэндны дагавор гэтак жа, як вынікае з назвы: два варыянты арэнды з інвестарам у сярэдзіне. У гэтай сітуацыі, інвестар хоча мець магчымасць набыць нерухомасць са зніжкай у канцы тэрміну арэнды, і яны хочуць, каб знайсці арандатар, які хоча купіць дом, але не могуць з-за крэдытныя праблемы або адсутнасць грашовыя сродкі для першапачатковага ўнёску. Большасць людзей у гэтай сітуацыі, якія жадаюць валодаць, шчаслівыя, каб знайсці правільны дом яны могуць купіць з опцыяй арэнды, паспяваючы палепшыць свой крэдыт і атрымаць авансавы плацёж разам.
Мы будзем выкарыстоўваць папярэдні прыклад, але замест звычайнага арандатара, інвестар знаходзіць кагосьці, хто хоча арандаваць, куплю або арэнда да ўласнага дому. Усе нумары аналагічныя, за выключэннем таго, цяпер арандатар пакупнік хоча мець дом у канцы 3-гадовы перыяд ўзгаднення арэнды.
Арандатар пакупнік зараз не толькі плаціць першы, апошні і бяспекі дэпазіт авансам, але і варыянт арэнды не вяртаецца плата за права купіць дом у канцы тэрміну арэнды. Акрамя таго, арандатар пакупнік згаджаецца, што калі яны робяць куплю дома, кошт будзе $ 110000. Цяпер грашовы паток для інвестара выглядае наступным чынам:
- Тое ж $ 3075 выходзіць да прадаўца для першага варыянту арэнды.
- $ 750 х 3 = $ 2.250 + $ 1.500 арэнды варыянт аплаты ад арандатара пакупніка бліжэйшыя = $ 3750.
- Інвестар таксама мог бы папрасіць больш высокую аплату апцыёна арэнды, але быў задаволены $ 675 станоўчага грашовага струменя ў калі абедзве ўгоды будуць падпісаныя.
- Прадавец складае $ 675 авансам, $ 250 / месяц за 34 пакінутых месяцаў (першая / апошняя аплачаных), і $ 30,000 валавы прыбытку, прадаючы дом за $ 110 000, але плаціць толькі $ 80000.
- Валавы прыбытак інвестара складае $ 39175 з нуля даляраў сваіх грошай, укладзеных.
Яшчэ адна перавага гэтай стратэгіі заключаецца ў тым, што арандатар пакупнік спадзяецца на валоданне домам і будзе лепш клапаціцца пра яго. На самай справе, некаторыя інвестары вядуць перамовы арэнды, якія патрабуюць арандатара аплаціць першыя 100 $ або больш для любога рамонту. Паколькі страхаванне і падаткі выплачваюцца ў першапачатковых выплатах па іпатэцы, выдаткі мінімальныя.
Калі інвестар хоча, каб пакрыць усе падставы, яны могуць плаціць іпатэчныя плацяжы наўпрост, не даючы прадавец патрапіць у становішча, у якім яны могуць дэфолт у любым выпадку. Варыянты арэнды і сэндвіч арэнда з'яўляюцца стратэгіямі, выкарыстоўванымі часта дольшчыкамі, каб дадаць ўласцівасці да іх партфелю і пабудаваць штомесячны грашовы струмень.
кампенсацыйны Closings
Жыллёвае будаўніцтва і іпатэчны беспарадак, які пачаў разгортвацца ў 2007 годзе стварыла шмат змен у крэдытным і транзакцыйнай нерухомасці бізнесу. Назва кампаніі, якія выкарыстоўваюцца, каб зрабіць падвойныя зачыненняў і фінансаваць адну здзелку з даходамі ад аднаго не вельмі шмат нідзе ў цяперашні час. Аднак, ёсць спосаб аптовай і фліп уласцівасцяў з спіна да спіны закрыцця без выкарыстання ўласных грошай.
Вядома, першае патрабаванне заключаецца ў тым, што ў вас ёсць выгадная здзелка аптовага Фліп ўсталяваць. Вы павінны мець першае ўласцівасць набылі па разумнай цане, і гатовы інвестара, каб купіць яго ў вас на добры прыбытак. Прыбытак павінен быць дастатковымі, каб пакрыць плату, якія будуць неабходныя для таго, каб выкарыстоўваць грошы іншых людзей, каб атрымаць першае справа закрытая, так што вы можаце зачыніць другую продаж вашага інвестара.
Транзакцыйнай фінансаванне з'яўляецца працэсам атрымання вельмі кароткатэрміновага крэдыту для фінансавання адной здзелкі з наступным закрыцьцём прадаць нерухомасць у той жа дзень або на працягу 24 гадзін звычайна. Транзакцыйнай крэдытор будзе размяшчаць сродкі з назвай кампаніі, якая неабходна, каб закрыць першую здзелку.
Пасля таго, што здзелка зачыніцца, вы пераходзіце на другі здзелкі, як правіла, запланавана адразу за ім. Заява закрыцця для гэтай здзелкі будзе адлюстроўваць аплату транзакцыйнай крэдыторы на суму, якую яны прыкамандзіраваны на першыя здзелкі плюс іх плаце. Гэта, як правіла, не менш як $ 2500, а таксама можа быць заснавана на працэнтах ад сумы прыкамандзіраваны. Вы атрымліваеце баланс і прыбытак.