Купіць справа, Get Out Хутка, Паверце Вашу каманду
Што гэта значыць для Фліп дом?
Падаваць дом азначае, што вы купляеце дом з мэтай продажу яго, як правіла, хутка, для атрымання прыбытку.
Гэта не доўгатэрміновы купіць і трымаць стратэгію. Продаж маёмасці больш, чым вы купілі яго за гэта абавязкова не азначае, што вы будзеце атрымліваць прыбытак.
Напрыклад, вы купляеце дом за $ 200 000 і пакласці ў $ 50000 на суму рамонтных прац. Калі вы прадаеце дом за $ 240 000, што больш, чым вы купілі яго, вы фактычна губляеце грошы, калі вы фактар у кошту абнаўлення, а таксама дадатковыя выдаткі, каб утрымліваць маёмасць і прадаць нерухомасць.
Які тып уласнасці можа быць перавернутая?
Найбольш распаўсюджаны тып уласнасці, перагортваецца з'яўляецца адной сям'і. Аднак практычна любы тып нерухомасці можа быць перавернуць для атрымання прыбытку. Гэта ўключае ў сябе:
- Multi-сямейныя дома : Падаваць магчымасці ўключаюць у сябе рэканструкцыю існуючых адзінак або дадаць дадатковыя адзінкі , каб зрабіць ўласнасць больш каштоўным для патэнцыйных пакупнікоў.
- Mixed-Б нерухомасці: Гэта можа ўключаць у сябе рамонт або дапаўненні , унесеныя ў гандлёвых плошчаў, жылых памяшканняў або абодвух.
- Гандлёвая нерухомасць : Рэнавацыя прасторы для задавальнення канкрэтных патрэбаў, такіх як рэстаран, салон ці універмаг.
- Зямля : Пераход праз працэс занавання , каб атрымаць яго , зацверджаны для канкрэтнага выкарыстання, такіх як жылыя або раздробны гандаль. Атрыманне дазволаў занавання можа быць доўгім працэсам, у залежнасці ад таго, як хутка і лёгка аддзел будынка ў горадзе, каб працаваць.
Ключ 1: купіць па разумнай цане
Вы робіце грошы на куплю. Не мае значэння, наколькі добра вы адрамантаваць дом у рэшце рэшт, калі вы паклалі занадта шмат грошай у з самага пачатку, гэта будзе значна складаней, каб атрымаць прыбытак.
Вызначэнне Пасля рамонту Value - ARV
Вы спрабуеце вызначыць, колькі вы можаце дазволіць сабе набыць нерухомасць для таго, каб атрымаць прыбытак. Такім чынам, вы павінны працаваць у зваротным кірунку.
Першае, што вам трэба зрабіць, гэта вызначыць, пасля рамонту кошту маёмасці. Гэта тое, што вы лічыце, што дом будзе каштаваць пасля таго, як вы завяршылі ўсе рамонтныя работы на маёмасць.
Вам трэба будзе паглядзець на нядаўна прададзеныя цэны на параўнальныя аб'екты ў гэтым раёне. Хоць, гледзячы на супастаўным не з'яўляецца дакладнай навука, гэта дапаможа даць вам прыблізныя кошту дома. Калі ваш дом з'яўляецца чатыры ложка, дзве ванны Colonial, вы хочаце паглядзець на Colonials аналагічнага памеру, якія прадаюцца ў мінулым годзе. Вам трэба будзе ўнесці змены для пэўных фактараў, такіх як:
- Метраж: Два дамы могуць мець такое ж колькасць месцаў і лазняў, але адзін можа быць 1000 квадратных футаў больш.
- Якасць рэканструкцыя: Паглядзіце на матэрыялы, якія выкарыстоўваюцца пры рамонце. Ці з'яўляецца гэта тое, што шукае бягучы пакупнік шукае?
- Размяшчэнне: У некаторых раёнах горада будуць лепш, чым іншыя: лепш школы раён, ціхая вуліца.
- Памер ўчастка: Вялікія шмат будзе больш каштоўным.
- Выгоды: Ці ёсць дома маюць цэнтральнае кандыцыянаванне паветра, у укопвалі басейн, гатовы склеп ці майстар-люкс?
Пасля таго, як вы глядзелі на супастаўных уласцівасцях, вы павінны быць у стане прыдумаць з дыяпазонам таго, што дом будзе каштаваць, як толькі вы скончылі свой рамонтныя работы. Гэта Пасля рамонту кошт.
Вылічаная вашыя выдаткі
Для таго, каб купіць нерухомасць па разумнай цане, вам трэба вызначыць, колькі грошай Вы ўпэўненыя, што вы будзеце траціць на доме.
- Закрыццё выдаткаў на пакупкі: Гэта ўключае ў сябе тытульнай страхаванне, хатнія інспекцыі, выдаткі на адваката, агляды, банкаўскія зборы, зборы запісу: акт і іпатэкі.
- Выдаткі на будаўніцтва: дазвол ад горада, матэрыяльныя выдаткі, затраты на аплату працы.
- Трымаючы выдаткі: страхавыя плацяжы, падаткі, выплаты па любых крэдытах, магчымыя выдаткі на камунальныя паслугі.
- Закрыццё выдаткаў на продаж: выдаткі на адваката, магчыма REALTY падатак на перадачу, рыэлтарамі камісіі, зборы запісу: акт і іпатэкі, збораў інспекцыі горада: магчымы сертыфікат размяшчэння , CO, калі горад патрабуе, пакупнік крэдытаў: дом пакупніка інспектар знойдзе рэчы няправільна з уласнасцю, таму пакупнік, хутчэй за ўсё, прасіць крэдыт ад вас, каб выправіць гэтыя рэчы.
Які Ваш Motive прыбытак?
Вы, верагодна, не прайшоўшы праз усе работы і рызыка гартаць дом, каб зрабіць $ 5000. Такім чынам, вы павінны вызначыць ідэальную мэта прыбытку ад фліп. Калі ўсё сказана і зроблена, вы хацелі б зрабіць $ 20000? $ 50 000? $ 100 000? Ведаючы, колькі вы хочаце зрабіць дапаможа вызначыць цану, па якой вы можаце дазволіць сабе купіць дом.
Вы таксама павінны ведаць, што вы, магчыма, прыйдзецца заплаціць падатак на прырост капіталу на любы прыбытку вы робіце. У залежнасці ад вашага даходу кранштэйна, вы, магчыма, прыйдзецца плаціць нічога ці, магчыма, прыйдзецца плаціць столькі, колькі 20 працэнтаў ад вашай прыбытку да дзядзькі Сэму. Вы можаце быць у стане перанесці гэтыя выдаткі, робячы 1031 Exchange.
Вызначэнне ідэальнага Набыць Цана
Зараз, калі вы вызначылі Пасля рамонту Значэнне ўласцівасці, набліжаныя выдаткі, звязаныя з рамантуе ўласнасць і колькі грошай вы хочаце зрабіць, вы можаце вызначыць максімальную суму, якую вы гатовыя плаціць за нерухомасць.
Пасля рамонту Значэнне
- Мінус выдаткі
- Матывацыя Мінус прыбытак
= Ideal Кошт куплі
Гэта тая кропка, дзе вы зробіце сваю прапанову і спадзяемся, што яно будзе прынята. Вы прайшлі праз шмат працы, каб прыйсці да гэтага нумару, так што не пахіснуць рыэлтар кажуць вам, калі вы павялічваеце прапанаваць сваю цану, маёмасьць тваю. Кожны даляр больш, што вы плаціце за маёмасць з'яўляецца доларам патэнцыйнай прыбытку, якую вы губляеце. Памятаеце, што вы грошы на куплю.
Ключ 2: Get Out Хутка
Мэтай гартаць нерухомасці з'яўляецца, каб атрымаць прыбытак і зрабіць з гэтага прыбытку, як мага хутчэй. Любы добры інвестар ведае, што рынак нерухомасці можа разгортвацца на месцы. Любую колькасць фактараў можа істотна знізіць кошт вашага маёмасці. Гэта ўключае ў сябе:
- Павелічэнне працэнтных ставак: Калі працэнтныя стаўкі высокія, людзі не могуць дазволіць сабе марнаваць столькі на дом. Гэта зніжае іх пакупніцкую здольнасць, таму што іх штомесячныя выплаты па іпатэцы будзе вышэй. Па меры росту працэнтных ставак, цэны на жыллё знізяцца для карэкціроўкі гэтага зніжэння пакупніцкай здольнасці.
- Змена сезона: сезон піка куплі жылля ў летнія месяцы , калі дзеці са школы. Сем'і хочуць рухацца да пачатку новага навучальнага года. Калі вы не можаце мець свой фліп на рынку ранняй вясна / лета пік, вы можаце ў канчатковым выніку каштаваць сабе шмат грошай.
- Павелічэнне ў Inventory: Яшчэ адзін фактар , які можа паўплываць на кошт вашага дома залішне запасы ў гэтым раёне. Адной з прычын гэтага можа адбыцца, калі б буйная кампанія ў горадзе выключаецца, і людзі пачынаюць пакласці свае дамы на сваім рынку, каб яны маглі перасяліцца. Ёсць толькі так шмат пакупнікоў для 3 спальні, 2 ванных пакояў $ 250,000 ранча дадому. Калі ёсць пяць на рынку, вы, магчыма, прыйдзецца знізіць цану, каб атрымаць яго хутка прадаць.
- Фореклосурес або кароткія продажу ў вобласці: На жаль, вы не можаце кантраляваць свае сусед. Кароткія продажу і выкуп у галіне прывядуць да зніжэння кошту вашага дома.
- Стыхійныя бедствы: Вы таксама не можаце кантраляваць Маці Прыроду. Ураганы, смерчы, і лясныя пажары могуць спустошыць вобласці, у выніку чаго цэны на жыллё ў роўнай ступені ў заняпадзе.
- Ніжнія рэйтынгі школы: Калі адзнака школьнай сістэмы ідзе ўніз, суседства стане менш пажаданым для патэнцыйных пакупнікоў.
- Млявая Эканоміка: Калі эканоміка разбураецца, так што цэны на жыллё. Меншая колькасць людзей могуць купляць дома, і тыя, якія імкнуцца марнаваць менш.
- Экалагічныя праблемы / Лінія электраперадач: Павышаныя ўзроўні радону або іншых хімічных рэчываў у глебе, лініі электраперадач будуюцца на заднім двары або трубаправод праходзіць праз горад будзе зрабіць гэта цяжэй прадаць свой дом за вялікія грошы.
Key 3: Каманда ХОЧА ПРАЦАВАЦЬ З можа зрабіць перапынак або Вы
Паспяховыя пераварочвае уласнасці зроблена хутка і зроблена за правільную цану. Наём няправільны падрадчык, дызайнер або Realtor можа хутка ператварыць фліп ў флоп. У ідэале, вы будзеце мець каманду давераных асоб на месцы, перш чым зачыніць на маёмасць, каб не марнаваць час.
канструктары
Калі вы збіраецеся наняць дызайнера для рамонту, вы павінны пераканацца, што ён ці яна знаёмая з вобласцю. Апошняе, што вы хочаце зрабіць, гэта празмерна палепшыць. Не кожны дом мае патрэбу ў Калькуце мармуры і бразільскія паркетныя падлогі. Вы можаце зрабіць вялікія грошы з вялікім планам паверха і чыстым дызайнам. Кухні і лазні прадаюць дома, але большасць пакупнікоў не будуць ведаць розніцу паміж $ 400 і кранам на $ 40 адзін.
Веданне рынку таксама дапаможа вызначыць, які тып пакупніка шукае ў гэтай галіне. прыцягвае Ці плошчу шмат адзіночак, маладых, маладых сем'яў з маленькімі дзецьмі, усталяванымі сям'і ці пустым Нестерс? Гэта дапаможа вызначыць найлепшы падыход да рэканструкцыі. Калі вы дадасце яшчэ адну спальню? Фокус на сямейны нумар для дзяцей? Ці з'яўляецца майстар-люкс будзе галоўнай нічыёй?
падрадчыкі
Гэта ўключае ў сябе электрыкаў, сантэхнікаў, Siders, страхароў, вентыляцыі і кандыцыянавання падрадчыкаў, мастакоў, бруку і любы іншы вам можа спатрэбіцца. Вы хочаце атрымаць некалькі прапаноў, так што вы атрымаеце лепшую цану, але вы таксама хочаце, каб праверыць ўліковыя дадзеныя, таму што лепшая цана не заўсёды лепшае якасць працы. Вы можаце думаць, што атрымала вялікую цану ў пачатку, але будзе вецер марнаваць больш часу і грошы, спрабуючы выправіць няякасную працу падрадчыка.
Пераканайцеся, што падрадчык разумее неабходныя дазволы, якія павінны быць вывезены з горадам для рамонту, якія павінны быць зробленыя. Колькі часу горад займае працэс дазволу? Ці існуюць якія-небудзь пытанні занавання, якія павінны быць зацверджаны? пытанні выдачы дазволаў з горадам могуць займаць працоўныя месцы на працягу некалькіх месяцаў і хутка паменшыць любую патэнцыйную прыбытак.
Падрадчыкі таксама славяцца «недаацэнка», колькі часу праца зойме. Пераканайцеся, што ў вас ёсць вызначаны тэрмін з падрадчыкам работы павінны быць завершаны. Вы павінны таксама ўключаць у сябе рэзервовы фонд у вашым бюджэце на гэтыя працоўныя месцы, якія не завершаныя своечасова.
Агенты па продажы нерухомасці
Ці будзеце вы прадаваць з Realtor або спробай прадаць нерухомасць самастойна. Калі вы прадаеце з Realtor, памятаеце фактар у іх камісіі пры продажы.
Пры выбары рыэлтара, вы павінны пераканацца, што яны ведаюць рынак, дзе вы спрабуеце прадаць дом. Нават калі вы працавалі з рыэлтарам ў мінулым, яны не могуць быць найлепшым чынам падыходзіць для дадзенага канкрэтнага рынку.
Акрамя таго, многія рыэлтары проста зацікаўлены ў хуткай продажы і не абавязкова прадаваць дом для верхняга даляра. Пераканайцеся, што вы зрабілі сваё ўласнае даследаванне і што вы адчувалі сябе камфортна з нумарам Рыэлтар адчувае, вы можаце атрымаць у хатніх умовах. Вы хочаце хуткую продаж, але вы таксама не хочаце, каб пакінуць занадта шмат грошай на стале.