Аперацыйны бізнэс не нерухомасць, а не павінен быць прададзены Like It
Продаж дзеючага бізнесу , нават калі нерухомасць ўключаная, патрабуе зусім іншага падыходу да ацэнкі. Занадта часта агенты па нерухомасці і брокеры не разумеюць розніцу, так як яны не атрымліваюць, што шмат запытаў для дадзенага тыпу сумесі транзакцый.
Калі ўладальнік бізнэсу таксама валодае нерухомасцю, яны хочуць альбо зачыніць бізнэс і прадаць нерухомасць або прадаць як . Агенты па нерухомасці і брокеры схільныя пералічыць абодва разам, і гэта можа быць памылкай.
Дзеючы бізнес з'яўляецца вельмі рознымі жывёламі ад нерухомасці, дзе ён пражывае. Ёсць таксама вельмі розныя дагаворныя пагаднення, неабходныя для перадачы бізнес-актываў. Яны не як нерухомую маёмасці, і могуць утрымліваць гарантыі аб'ёму і існуючых кліентаў / кліенцкую базу дэмаграфіі. Параметры ацэнкі вельмі розныя, як працуе бізнес быў «добрай волі» меркаванні, а таксама існуючыя дагаворныя і, магчыма, пагаднення з пастаўшчыкамі. Часам яны не могуць перайсці да новага ўладальніка.
прафесіяналы Нерухомасць
прафесіяналы ў сферы нерухомасці, асабліва ў камерцыйнай нішы, маюць веданне і вопыт для аналізу арэнднага даходу і выдаткаў, прадстаўляючы іх у кліент / кліент для прыняцця рашэнняў. Дзе яны могуць не дацягваюць ў аналізе бізнесу з фінансавага пункту гледжання. Існуе шмат пад паверхняй, і экспертыза прыбытку і страты і баланс не пачынае атрымліваць на рэальных фактах.
У сельскай мясцовасці, у якой я займаюся, брокер па нерухомасці пералічыў бізнэс для продажу, і гэта было без нерухомасці. Будынак быў арандаваны. Як я быў зацікаўлены кліент, я патэлефанаваў і папрасіў фінансавых дадзеных, атрымліваючы P & L і Balance Sheet. Я ператэлефанаваў і папрасіў пробай аб руху грашовых сродкаў.
Брокер сапраўды не ведаю, што я запытваў.
P & L ў бізнэсе часта вельмі адрозніваецца ад грашовага патоку ; проста папрасіць агента IRS. Адным з пераваг валодання бізнесу атрымліваюць некаторыя перапынкі, адымаючы выдаткі, як бізнес, які быў бы асабістым інакш. Мы не гаворым абавязкова аб незаконнай або падатковай уворачиваясь дзейнасцю. Прыклад можа служыць вылікамі для аўтамабіля і яго кошту эксплуатацыі, так як ён можа быць выкарыстаны як для асабістых і дзелавых мерапрыемстваў.
Гэта была мядзведжая свайму кліенту пералічыць свой бізнэс, калі самыя асноўныя патрабаванні не ў яго базе ведаў. Любы добры бізнэс брокер запатрабуе аналіз грашовых патокаў ад свайго кліента, як адзін з найбольш важных фінансавых дакументаў. Карэкціроўка кошту бізнесу вырабляецца на аснове элементаў у руху грашовых сродкаў , у тым ліку:
- Падрабязныя табліцы усіх даходаў
- Дэталь усіх выдаткаў
- Якія выдаткі на самай справе адбываецца на карысць уладальніка
- Карэкціроўка назад даход для тых ўладальніка выгады выдаткаў, якія сыдуць (а не выдаткі на новы ўладальнік)
- Дадатак да выдаткаў на выдаткі ўладальніка і выгады, якія запатрабуюць новага пакупнік, каб павялічыць выдаткі (уладальнік рэгуляваўся / пакупнік нойме менеджэр)
У папярэдняй жыцця кар'еры, я прадаў свой бізнэс у кампаніі агалоску на Нью-Йоркскай фондавай біржы.
Яны паслалі ў камандзе аўдытараў, якія правялі некалькі тыдняў, у асноўным, правяраючы мае грашовыя патокі. Прыклад ўладальнік расходаў, з'язджалі быў мой грузавік рахунку. Кампанія падала мне аўтамабіль, ўсе выдаткі, тэхнічнае абслугоўванне і паліва ўключаны. Яны дадалі назад, што выдаткі і павялічыць кошт майго бізнесу, так як гэта не было праўдай выдаткі, якія яны павінны будуць плаціць пасля пакупкі.
Як я ўжо казаў у спісе пункт, калі ўладальнік продажу таксама кіраваў бізнесам, і не плаціць сабе заробак стаўкі на рынку, то пакупніку неабходна будзе карэктаваць свае ацэнкі бізнесу ўніз ў сувязі з неабходнасцю найму мэнэджэра ў рынак зарплаты.
Як вы можаце бачыць, існуе цэлы шэраг фактараў, якія робяць ацэнку дзеючага бізнесу моцна адрозніваюцца ад продажу нерухомасці. І мы нават не атрымалі ў інвентар.
Іншая справа аб кошце бізнесу з'яўляецца рознымі спосабамі, якімі яна разлічваецца ў залежнасці ад галіны або бізнес-тыпу.
Відавочна, што большасць спецыялістаў па нерухомасці не павінны займацца брокерскай дзеючых прадпрыемстваў, калі яны не маюць вопыт і веды, каб зрабіць гэта. Значна лепш было б супрацоўнічаць з бізнес-брокера, які не робіць рыелтарскага. Гэта будзе узаемавыгаднае супрацоўніцтва, з кожным з вас прыносячы максімальны вопыт і каштоўнасць для кліента / заказчыка.