Сьюзен Доўсан, партнёр Вальс, Палмер і Доўсан, LLC, абмяркоўвае пытанні, якія вы павінны задаць сабе, перш чым падпісаць камерцыйную арэнду.
1. Маю Ці я прачытаў і зразумеў увесь дагавор арэнды?
Так, вы павінны прачытаць яго.
Я ведаю, гэта вельмі доўга (і твар яго, не вельмі цікава) дакумент, але вы павінны ведаць, што менавіта ў ёй.
Праверце ўмова. Не думайце, што яны атрымалі гэта права. Пераканайцеся, што вы праверыць дату пачатку, дату заканчэння, арэнда, арэнда эскалацыю і любыя іншыя спецыяльныя тэрміны, якія вы вялі перамовы. Акрамя таго, пераканайцеся, што вы ведаеце, што вы абавязаныя рабіць.
Што гаспадар абавязаны рабіць? Вы можаце спыніць яго дзеянне? Пераканайцеся, што вы ведаеце, што вы атрымліваеце ст.
2. У мяне перамовы лепшае прапанову магчыма?
Проста таму, што яны далі вам у арэнду, не азначае, што ваш перамоваў скончыўся. Многія тэрміны ў арэнду па-ранейшаму падлягае абмеркаванню. Калі вы чытаеце гэта, складзіце спіс усіх палажэнняў не падабаецца, і адправіць яго на памешчык. Вы можаце быць здзіўлены тым, наколькі яны гатовыя да зменаў.
3. Ці ёсць у мяне бізнэс - структуры на месцы?
Калі вы хочаце быць абаронены гэтай карпаратыўнай абалонкай , пераканайцеся , што ён на месцы першага.
Пераканайцеся , што ў вас ёсць пададзеныя Артыкулы інкарпарацыі для карпарацыі або Статута Арганізацыі (некаторыя штаты называюць гэтыя дакументы сертыфікатаў) для ТАА назад ад Дзяржсакратара , перш чым падпісаць.
4. Павінен Ці я разумець тэрміналогію арэнды?
Напрыклад, большасць дагавораў арэнды выкарыстоўваюць тэрмін «CAM», які выступае за «Common Maintenance Area».
Вы павінны вылучацца працэнт САМ вы несяце адказнасць за на аснове адсоткавага будынка вы здымаеце.
Пераканайцеся, што працэнт заснаваны на памеры будынка і не залежыць ад таго, наколькі будынак здаецца ў арэнду.
5. я лічыць прасіць арэнду CAM Stop?
Большасць арандуе гэтыя дні «трайная чыстыя» (гэта значыць вы плаціце арэндную плату, плюс ваша прапарцыйная доля CAM і маёмасныя падаткі на маёмасць).
Вы можаце папрасіць домаўладальніка для CAM Стоп арэнды, а гэта азначае, што вы плаціце толькі за павелічэнне збораў CAM і падаткаў на маёмасць вышэй вашага першага года арэнды (часта званы «базавы год»).
У той час як арэндадаўца можа павялічыць базавую стаўку арэнды, гэта займае шмат з «платы таямніцы» з арэнды. З іншага боку, папрасіць каўпачок на CAM, таму ён не можа павялічыць больш чым на пэўны працэнт перамоваў.
6. Ці я прачытаць вызначэнне CAM?
Гэта, верагодна, адна з самых заблытаных участкаў у арэнду, і вы будзеце здзіўлены тым, колькі вы плаціце. Праверце, каб пераканацца, што вы не плаціце за рэчы, якія адносяцца да маркетынгавай дзейнасці арэндадаўца або судовым выдаткаў, звязаных з перамовамі іншых дагавораў арэнды.
Іншыя рэчы, якія вы можаце вырабіць якія-небудзь адміністрацыйныя зборы больш чым на 3%, аплата льгот для работнікаў арэндадаўца, будаваць-з выдаткаў на іншыя адзінкі арэнды.
Больш падрабязна пра перамовы тэрмінаў CAM.
7. Якая мая адказнасць за капітальныя выдаткі?
« Капітальныя ўкладанні » , калі выкарыстоўваюцца ў камерцыйнай арэнды , як правіла , ставяцца да асноўных структурных расходах, г.зн. даху, падмурка, HVAC (ацяпленне, вентыляцыя, кандыцыянаванне паветра) і іншых буйных рамонт / замену.
Што такое «стандарт» адрозніваецца ад горада да горада і ўласнасці на маёмасць, але я звычайна раю кліент супраць падпісання якога-небудзь дагавора арэнды, які перакладае цяжар гэтага рамонту або замены выдаткаў на арандатар. Калі гаспадар патрабуе, вы плаціце за гэтыя выдаткі, ёсць кампрамісы.
Напрыклад, калі тэрмін арэнды кажа, што вы несяце адказнасць за рамонт і замену HVAC, прапанаваць арэндадаўцу, што ён страйк «замену» і што ваш рамонт абавязацельства абмяжоўваецца дагавор аб тэхнічным абслугоўванні, можа быць, два разы на год, і што вы несці адказнасць за усе агульныя рамонты да пэўнай максімальнай гадавы сумы.
8. Ці з'яўляецца Ці арэнда пераўступцы ?
Праверце, каб убачыць, калі арэндадаўца мае права скасаваць дагавор арэнды ў выпадку, калі вы просіце саступкі; гэта значыць, для кагосьці ўзяць на арэнду, калі вы прадаеце свой бізнэс. Для многіх прадпрыемстваў, ваша месцазнаходжанне вялікая частка яго кошту.
Калі арэндадаўца мае права скасаваць дагавор арэнды, калі вы просіце саступкі, якія могуць забіць вашыя продажу. Папытаеце гаспадароў зняць гэтае становішча або дазволіць яму быць мадыфікаваны такім чынам, ён не ўжываецца ў выпадку продажу Вашага бізнэсу. Зразумейце, што гаспадар усё роўна будзе хацець права адхіліць прызначэнне, калі новы арандатар не з'яўляецца фінансава прымальным.
9.Will мне патрэбна асабістая гарантыя ?
Калі вы можаце сысці з падпісаннем дамовы арэнды, без асабістай гарантыі, вы вельмі пашанцавала. Большасць арэндадаўцаў ў гэтыя дні не будзе падпісваць, калі вас асабіста гарантыі арэнды. Але гарантыі з'яўляюцца прадметам перамоваў.
Разгледзім прадастаўленне гарантыю толькі на частку тэрміну арэнды, скажам, палова. Або перамовы для гарантыі, што доўжыцца толькі 6 да 12 месяцаў пасля таго, як вы спыніць, а не на астатнюю частку тэрміна арэнды.
10. Ці магу Ці я быць рэалістам?
Калі тэрмін арэнды складае 3% ад больш буйнога маёмасці, арэндадаўца будзе значна больш малаверагодна, каб весці перамовы з вамі, чым калі ваша прастора 25% або больш. Каб па-сапраўднаму зразумець, якія элементы маюць важнае значэнне для вядзення перамоў, разгледзець пытанне аб найманні адваката, каб разгледзець гэты дакумент і дапамагчы вам з перамовамі.
Ваша арэнда можа здацца неверагодна аднабаковы і цяжкай, але ёсць некаторыя вельмі важкія прычыны для многіх з гэтых палажэнняў і адваката можа дапамагчы вам вырашыць, калі рэзаць і працаваць, і калі рызыка таго варта.
Для атрымання дадатковай інфармацыі
Пошук і Лізінг Бізнес Размяшчэнне