Гэта невялікае лік можа сказаць вам, калі вы, верагодна, каб зарабіць грошы.
Задача ацэнкі такога маёмасці не так складана, як гэта можа здацца. На самай справе, разлік стаўкі капіталізацыі для нерухомасці лёгка і павінны вам не больш чым на пяць хвілін або каля таго.
Яна пачынаецца з разуменнем таго, што менавіта хуткасць вечка.
Што такое капіталізацыя Ацаніць?
Стаўка капіталізацыі з'яўляецца нормай прыбытку вы можаце разлічваць на інвестыцыі ў залежнасці ад таго, колькі прыбытку Вы ўпэўненыя, што маёмасць будзе генераваць для вас. Гэта, вядома, вельмі важны фактар. Вы не збіраецеся інвеставаць з намерам страціць грошы.
Гэта выдатны спосаб для параўнання аналагічных уласцівасцяў, паколькі ўсе выдаткі ўлічваюцца. Калі два ўласцівасці здаюцца даволі падобныя адзін на аднаго, але адзін каштуе больш, гэта можа быць таму, што гэта павелічэнне даходу ці таму, што ён мае больш нізкія выдаткі.
Як разлічыць Cap Rate
Вы можаце разлічыць каэфіцыент капіталізацыі з выкарыстаннем чыстых аперацыйных даходаў і апошнія цэн супастаўных уласцівасцяў продажаў. Стаўка капіталізацыі вызначаецца і затым прыкладваецца да нерухомасці, якую Вы разглядаеце куплю, каб вызначыць яго бягучы рынкавы кошт, заснаваную на даходзе.
Па-першае, атрымаць у апошні час кошт продажу аналагічнага маёмасці даходу.
Давайце выкарыстоўваць прыклад шэсць адзінак жылога праекта, які быў прададзены за 300 000 $.
Цяпер вызначыць чысты аперацыйны прыбытак за гэты жылы комплекс, або чыстых арэнды , рэалізаваных уладальнікаў. Вылічаная ўсе аперацыйныя выдаткі, за выключэннем іпатэкі. Гэта вылічэнне значэнняў ўласцівасці, як калі б вы заплацілі грошы за яго.
Скажам арэндны даход пасля ўсіх гэтых выдаткаў вы адымаюцца складае $ 24000. Зараз падзеліце чысты аперацыйны прыбытак ад прадажнай цэны, каб прыбыць у памеры Капіталізацыя: $ 24000 у выдаткі, падзеленае на цану продажу $ 300,000 дае вам стаўку капіталізацыі .08 або 8 працэнтаў.
Як выкарыстоўваць Cap Rate
Інвестар можа выкарыстоўваць хуткасць каўпачок двума спосабамі. Ён можа хацець, каб ацаніць ўласцівасці, якія ён мае намер прадаць на аснове рынкавых ставак капіталізацыі для іншых нядаўна прададзеных супастаўных уласцівасцяў, ці ён мог бы хацець, каб вызначыць, ці з'яўляецца цана запытваемага нерухомасці з'яўляецца разумнай, калі ён разглядае магчымасць куплі яго.
Калі вы прадаеце
Скажам, у вас ёсць невялікі жылы праект і хочаце прадаць яго. Вы збіраеце інфармацыю аб нядаўна прададзеных аб'ектах у галіне, якія падобныя на ваш. Яны могуць мець больш ці менш адзінкі, але вы спрабуеце знайсці ўласцівасць, якія як мага больш блізкія да аднаго вы хочаце прадаць.
Вы знойдзеце тры ўласцівасці, якія прадаюцца на працягу папярэдніх трох ці чатырох месяцаў. Хітрасць у тым, каб быць у стане знайсці свае чыстыя аперацыйныя даходы. Часам гэтая інфармацыя публікуецца ў спісе ў якасці пункту продажу, але часта гэта не так, асабліва калі чысты аперацыйны даход не з'яўляецца спрыяльным. Вы можаце атрымаць гэты тып інфармацыі камерцыйнага агента па нерухомасці, аднак, асабліва калі вы будзеце пералічваць нерухомасць на продаж разам з ёй.
Такім чынам, вы прыязджаеце па стаўках капіталізацыі тры уласнасці ў сярэднім на 9,2 працэнта. чысты аперацыйны даход вашай уласнасці складае $ 31000. Цяпер усё, што вам трэба зрабіць, гэта падзяліць чысты аперацыйны прыбытак па стаўцы Цокаль: $ 31000, падзеленае на .092 выходзіць да $ 226.957. Там у кошт вашага маёмасці.
Вы можаце грунтаваць цану, якую вы хочаце папрасіць ўласнасці на гэтую лічбу і паставіць яго на рынку.
Калі Вы разглядаеце куплю
Вы будзеце працаваць з пералічанымі ўласцівасцямі , калі вы параўнаннем уласцівасцяў для прыняцця рашэння аб куплі. Гэта робіць яго яшчэ прасцей, каб атрымаць іх чыстыя аперацыйныя даходы і разлічыць стаўкі для кожнага. Вы можаце параўнаць іх, каб убачыць, які б найлепшым чынам куплю.
Але праверыць свае выдаткі і арэндную плату ў любым выпадку, таму што адзін можа падняцца на вяршыню, калі вы можаце вызначыць магчымасці для скарачэння выдаткаў або павышэння арэнднай платы.
Вы можаце выявіць, што выдаткі з'яўляюцца анамальна высокімі для тыпу і памеру аб'ектамі, альбо вы можаце выявіць, што арэндная плата зараджаецца ніжэй рынкавых працэнтных ставак для супастаўных уласцівасцяў. У любым з гэтых сітуацый прывядзе да павелічэння хуткасці вечка, што робіць яго больш маёмасны патэнцыял, калі яны выпраўленыя.
Дапусцім, што ў Вас ёсць сваё вока на пэўнай невялікі жылы комплекс, які пералічаны ў $ 495,000. Ці варта, што на бягучым рынку ці гэта завышаная? Зноў жа, атрымаць супастаўныя ўласцівасці і сярэднюю хуткасць прадаецца каўпачок. Мы будзем выкарыстоўваць нашу хуткасць 9,2 адсоткі зноў у якасці прыкладу.
Калі чысты аперацыйны прыбытак гэтай уласнасці складае $ 39500, ці варта запытаная кошт? Не, таму што падзяліць прыбытак па стаўцы каўпачка дае значэнне $ 429.348. Запытаная цана ў $ 495,000 трохі вышэй за адзнаку.
Што чысты аперацыйны даход вы павінны атрымаць, што прайс-ліст для значэння? Пераключэнне па формуле і памножыць запытаную цану па курсе каўпачка. Памножце $ 495,000 на 9,2 адсоткі, і вы сутыкнецеся з патрабаваным чыстым аперацыйным прыбыткам ад $ 45.540.
Але памятайце, што там могуць быць важкія прычыны, чаму гэта ўласцівасць апраўдвалі б лепшую хуткасць вечка. Гэта можа быць месца або асаблівасці і якасці будынкаў і навакольнага асяроддзя. Усе павінны быць ацэнены, перш чым прыняць рашэнне, але стаўка капіталізацыі дапамагае.